Savinianne et les SCPI

Au fil du temps, nous avons développé et étoffé une spécialité marquée sur les Scpi

Pourquoi ? Parce que dans un environnement de taux bas, les actifs générant des revenus réguliers élevés bénéficient d’un contexte très favorable.

Ils permettent une sur-performance avec une effet de levier positif, et profitent d’un afflux de capitaux qui favorisent leur appréciation. L’impact à ce stade faible de la crise sanitaire sur les Scpi a par ailleurs illustré leur résilience en période de crise.

Expérience et expertise, recherche d’informations au-delà de celles qui sont publiées, l’équipe passe en revue trimestriellement une liste évolutive de 60 scpi pour identifier et retenir celles qui nous paraissent les plus attractives, pas selon leurs performances passées mais en recherchant leurs potentiels futurs ;

Vous retrouverez dans cette lettre nos principales convictions du moment, et le suivi de certains conseils précédents. En ayant des premières estimations sur les expertises de fin 2021 et les perspectives annoncées en 2022 lors de la publication toute récente des bulletins trimestriels fin janvier.

 

Perspectives de marché 2022 (achevé de rédiger le 22 février 2022)

L’immobilier de rendement aborde 2022 en année espérée post-crise sanitaire.
Dans un univers où les taux restent anormalement bas et où la BCE déclare ne pas voir d’utilité à les augmenter, les actifs produisant un revenu régulier élevé sont à nouveau favorisés.
Nous attendons des expertises en hausse fin 2021 pour les bureaux bien situés et bien occupés.

Pour autant, la crise a modifié les usages et nous allons tous ensemble apprendre et nous habituer aux nouvelles normes et habitudes.
Deux ans presque après le début du confinement, le télétravail perdure mais sans avoir encore impacté les surfaces louées lors des renouvellements de baux.
Les entreprises ont pris conscience de la nécessité d’apporter un cadre favorable aux retrouvailles et aux rencontres de leur personnel et cherchent à reconstruire un état d’esprit collectif, un esprit d’entreprise.

Les locaux doivent devenir flexibles et s’adapter à un effectif variable selon les jours. La création d’espaces plus conviviaux compense pour le moment la disparition des surfaces dédiées individuelles.

Nous resterons particulièrement attentifs à l’évolution des taux d’occupation et aux renouvellements de baux des immeubles de bureaux.
Un deuxième point de vigilance concerne les commerces avec la perte de commercialité de certaines artères urbaines. Toutes ces boutiques pied d’immeuble n’ayant pas réouvert post confinement et affichant des « à louer/à vendre » depuis. Nous pensons que les propriétaires n’ont pas ajusté encore à la baisse leurs exigences et qu’ils seront amenés à le faire pour retrouver une occupation. Ce risque de baisse de valorisation éventuel conduit à être très sélectif.

Un autre point de surveillance concerne l’évolution des taux longs si la BCE changeait de scénario et devait s’adapter à une hausse américaine plus rapide que prévue.
Premier impact pour le résidentiel concerné par la perte de pouvoir d’achat des emprunteurs, et la perspective d’ajustement des prix. Deuxième effet sur les biens acquis ces dernières années avec des taux de rendement faibles.

L’absence de prime « d’illiquidité » par rapport à un nouveau taux long terme obligataire liquide se traduirait là aussi par une révision des prix à la baisse.
Dans ce contexte où tout va bien mais où la vigilance s’impose donc, nous privilégierons les placements à horizon plus court, c’est-à-dire ceux dont la structure de frais plus réduite ou bien l’effet d’une hausse de prix proche pourrait ensuite réduire l’horizon de détention.

Investissement en Nue Propriété

Vous rêvez d’un investissement immobilier sans fiscalité sur les revenus fonciers, sans entrer dans le cadre de l’impôt sur la Fortune Immobilier ? Alors l’investissement en nue propriété temporaire de scpi pourrait vous intéresser.
Au départ, cela concerne les épargnants n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats mais désireux d’en percevoir à un horizon donné, dans quelques années (retraite par exemple) ;
La part de Scpi va être souscrite en démembrement sur ce nombre d’années pendant lesquelles un usufruitier va acheter lui le droit de percevoir les fruits, les revenus de ce placement.
Par exemple, sur un part de scpi à 100, avec un démembrement temporaire sur 7 ans, l’usufruitier va payer 27 le droit de percevoir ces 7 années de dividendes et le nu propriétaire achètera 73 la nue propriété.
Après 7ans, vous récupérerez la pleine propriété des parts et percevrez pleinement les dividendes mais avec un prix de revient d’acquisition qui aura été seulement de 73 et non pas de 100.
Vous pouvez également céder tout ou partie des parts, avec une prise de valeur de 73 à 100 qui ne serait pas imposée.
Les clés de répartition étant calculées sur l’hypothèse d’un rendement stable au fil du temps, le contexte actuel est plus favorable au nu -propriétaire qu’à l’usufruitier, surtout en sélectionnant bien les scpi…

Investissement à crédit

Le contexte de taux actuel, qui pourrait ne pas durer, est très favorable à l’investisseur à crédit.
Emprunter à 1.65% pour placer à 4% est un moyen simple de créer de la valeur en mobilisant (seulement) sa capacité d’emprunt et non pas une épargne disponible.

La Scpi permet de le faire sur des montants plus réduits qu’un investissement immobilier direct et sur des durées plus courtes, c’est-à-dire un projet plus facile à intégrer sans compromettre un futur changement de résidence principale.
2022 semblant être l’année d’une reprise de hausse des taux, nous recommandons vivement ce type d’investissement pour accélérer la construction d’un patrimoine.

Savinianne dispose de plusieurs partenariats en 2022 permettant d’élargir le périmètre des emprunteurs éligibles et des scpi concernées. N’hésitez pas à nous consulter.
 
 
 
 
 
 

 

Nos propositions de SCPI


 

Critères de sélection

Faire la différence entre la valeur et le prix. Bien choisir une scpi consiste d’abord à évaluer cette notion.
Que vaut le patrimoine immobilier actuel ? A quel prix (tous frais inclus) puis-je l’acquérir ?

La transparence des informations au travers des bulletins périodiques et rapport annuel permet de répondre pour une large part à ces questions.
Puis vient la question des tendances et des incohérences : pourquoi sur un marché immobilier commun les acteurs ne voient pas la même chose ? Les nouveaux investissements sont ils cohérents avec le patrimoine d’origine, le rythme est-il en phase avec la collecte ? Le revenu distribué est-il durable ? Ou bien suralimenté par des réserves passées, dopé par un endettement nouveau ? des plus-values appréciables mais pas faciles à rééditer ?

Parmi les indicateurs, l’évolution du taux d’occupation financier permet d’anticiper l’évolution des revenus futurs et expertises. Il n’est généralement pas suffisant. Vérifier les conditions de renouvellement des baux et les mesures d’accompagnement acceptées lors des relocations. Ces informations complémentaires ne figurent pas toujours dans les informations publiées et sont à demander aux sociétés de gestion
Ainsi, selon l’objectif et le patrimoine de chacun, recherche de revenus actuels ou futurs, imposition et ifi, constitution d’un premier patrimoine ou recherche de diversification, la préconisation Scpi évoluera.

Dans la liste restreinte mais déjà longue de notre sélection du moment, vous devriez trouver de quoi composer un cocktail selon vos goûts (et bien évidemment avec notre aide à disposition).

 

Scpi fonds de portefeuille

C’est par elles qu’il convient de commencer pour se constituer un patrimoine immobilier de rendement en toute sérénité.

Opportunités

Ces Scpi constituent des solutions complémentaires attractives dans leur physionomie de début d’année.

Diversification

Les Scpi plus thématiques se développent, ce qui facilite la constitution de portefeuilles immobiliers bien répartis et faciles d’accès grâce à la modicité du prix des parts.

 

 

Qui sommes-nous ?


Savinianne est une société de conseil en gestion de patrimoine créée il y a plus de 10 ans et destinée à accompagner les épargnants sur le long terme pour les aider à investir selon leurs intérêts.
Disposant notamment des statuts de Conseil en Investissement Financier (CIF) et courtage en assurance, Savinianne apporte un conseil généraliste doublé d’une spécialité marquée pour l’immobilier de rendement.
Savinianne est basée à Vincennes, son équipe est composée de trois personnes à même de répondre à toute question que vous vous poseriez sur vos placements.