L’équipe SAVINIANNE participe en juin à de nombreuses assemblées générales de SCPI ainsi qu’aux réunions organisées par les sociétés de gestion afin de suivre au plus près l’évolution du marché immobilier et ses conséquences sur les fonds immobiliers.
Le constat est clair : le marché reste marqué par des taux d’intérêt français durablement élevés et un secteur immobilier encore en phase d’ajustement. Cette situation continue d’exercer une pression sur les valorisations des actifs, notamment à l’occasion des expertises réalisées à mi année 2026.
Des écarts de plus en plus marqués entre les SCPI
Dans ce contexte, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne.
Les SCPI les plus récentes et celles qui continuent à collecter significativement des capitaux disposent aujourd’hui d’un avantage important. Grâce aux liquidités apportées par les nouveaux souscripteurs, elles peuvent investir dans un marché où les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs.
Cette situation leur permet d’acquérir des actifs de qualité à des conditions souvent plus attractives qu’il y a quelques années. Ces investissements pourraient contribuer à renforcer la valeur du patrimoine détenu et soutenir les performances futures.
Pour certaines d’entre elles, des perspectives favorables :
- une amélioration du niveau de distribution ;
- une revalorisation du prix des parts ;
- un renforcement progressif de la qualité du patrimoine immobilier détenu.
Attention aux rendements trop attractifs
Cette dynamique positive ne doit toutefois pas conduire à ignorer certains excès observés sur le marché.
Certaines jeunes SCPI affichent aujourd’hui des rendements particulièrement élevés, parfois insoutenables sur la durée. Ces performances, souvent largement mises en avant dans les communications commerciales, méritent d’être analysées avec recul.
Dans de nombreux cas, une faible proportion d’associés a réellement bénéficié de ce rendement annuel affiché, en raison notamment du délai de jouissance des parts. Le patrimoine immobilier sous-jacent ne permettra pas toujours de maintenir de tels niveaux de distribution.
La SCPI reste un placement de long terme quelle que soit la structure de frais du fonds et il serait illusoire de se focaliser uniquement sur le rendement affiché.
Les SCPI historiques face au défi de la liquidité
À l’inverse, plusieurs SCPI historiques continuent de faire face à des difficultés de liquidité.
Depuis plusieurs mois, les demandes de retrait s’accumulent sur certaines d’entre elles. Afin d’éviter de devoir céder dans l’urgence des actifs immobiliers de qualité pour satisfaire les associés souhaitant sortir, plusieurs sociétés de gestion ont récemment choisi de modifier leur fonctionnement en adoptant le régime du capital fixe.
Concrètement, les échanges de parts ne se font plus directement avec la société de gestion mais via un marché secondaire où les ordres d’achat et de vente se rencontrent. Le prix des parts est alors déterminé par l’offre et la demande.
Cette évolution implique également l’annulation des anciens ordres de vente, qui doivent être repositionnés dans le nouveau dispositif par les associés concernés.
Une solution utile, mais pas miraculeuse
Certains observateurs présentent ce passage en capital fixe comme une réponse définitive aux difficultés rencontrées par certaines SCPI.
Notre analyse est plus mesurée.
Le capital fixe constitue avant tout un outil de gestion permettant d’apporter davantage de flexibilité. Il peut contribuer à améliorer le fonctionnement du marché secondaire et à réduire la pression sur le patrimoine immobilier. En revanche, il ne résout pas à lui seul les problématiques structurelles que peut rencontrer une SCPI.
Il convient également de rappeler que cette décision intervient souvent après d’autres mesures déjà mises en œuvre, notamment des baisses de prix de part destinées à rapprocher les valorisations des réalités du marché.
Des opportunités, mais aussi davantage de volatilité
Les premiers mois suivant un passage en capital fixe peuvent s’accompagner d’une volatilité plus importante des prix de transaction, le temps que le marché trouve son nouvel équilibre entre acheteurs et vendeurs.
Cette phase peut créer certaines opportunités pour les investisseurs capables d’adopter une vision de long terme et d’être sélectifs dans leurs choix.
Par ailleurs, cette évolution n’a aucun impact direct sur les revenus locatifs générés par les immeubles. Les distributions versées aux associés continuent de dépendre avant tout des loyers encaissés et de la qualité des actifs détenus. Un prix massacré peut donc conduire à une décote attractive….à condition toutefois que la distribution soit maintenue . Avec les refinancements de dettes effectuées à taux plus bas qu’aujourd’hui et l’absence de collecte nouvelle, ces SCPI ont besoin de mobiliser du cash. Impacter la distribution devient alors la seule solution envisageable. Les dividendes d’hier ne présagent pas des dividendes futurs pour les SCPI endettées, même à taux d’occupation stables.
Notre conviction
Le marché n’est toujours pas stabilisé, et les problèmes de liquidité sont loin d’être résolus. La sélectivité demeure cruciale pour bien distinguer les vraies opportunités, et il y en a ( !) , des fausses bonnes idées… Comme par exemple un rendement théorique élevé lié à un prix d’achat anormalement bas mais pour une SCPI qui ne pourra pas faire autrement que de baisser fortement sa distribution pour faire face à ses engagements.
Deux enseignements
La bonne nouvelle : on peut en 2026 percevoir un revenu régulier à plus de 6% nets de frais sans limitation de durée et sans crainte particulière sur la valeur future
La diversification : il reste utile d’associer plusieurs SCPI de nature différente pour limiter les risques futurs sans compromettre la rentabilité de son placement pierre papier.
