L’actualité immobilière ne concerne pas uniquement les SCPI. Une évolution réglementaire importante est également venue modifier le paysage des unités de compte immobilières accessibles au sein des contrats d’assurance-vie et des plans d’épargne retraite (PER).
Le décret publié le 30 avril 2026 marque une nouvelle étape dans l’encadrement des placements proposés aux épargnants français. Son objectif est clair : renforcer la transparence et la protection des investisseurs particuliers.
Ce qui change concrètement
Jusqu’à présent, de nombreux contrats d’assurance-vie et PER proposaient des supports immobiliers sous différentes formes, notamment des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ou certains fonds d’investissement alternatifs.
Le nouveau cadre réglementaire interdit désormais le référencement de nouveaux fonds appartenant à certaines catégories jugées insuffisamment encadrées ou trop complexes pour une clientèle de particuliers.
Les assureurs devront progressivement privilégier des véhicules bénéficiant d’un cadre réglementaire plus structuré, tels que :
- les SCPI ;
- les OPCI ;
- les fonds européens ELTIF ;
- d’autres fonds répondant aux nouvelles exigences réglementaires.
Faut-il s’inquiéter si vous détenez déjà ces supports ?
La réponse est non.
Contrairement à ce que certains épargnants pourraient craindre, cette réforme n’entraîne aucune vente forcée des supports déjà détenus dans les contrats.
Les investisseurs pourront continuer à conserver leurs positions actuelles. Une période transitoire a même été prévue afin de permettre aux sociétés de gestion concernées d’adapter leurs structures aux nouvelles règles.
Jusqu’au 1er janvier 2029, les versements et arbitrages pourront continuer à être réalisés sur les fonds engagés dans un processus de mise en conformité.
L’impact pour les épargnants sera donc progressif et largement encadré.
Un marché qui règlemente
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de normalisation des actifs immobiliers et non cotés au sein de l’épargne française.
Depuis plusieurs années, les investisseurs recherchent davantage de diversification et de rendement au travers de l’immobilier, du private equity ou des infrastructures. Cette tendance a conduit au développement rapide de nombreux véhicules parfois très différents en matière de gouvernance, de liquidité ou de transparence.
Le régulateur souhaite désormais harmoniser davantage les pratiques et favoriser les supports bénéficiant d’un cadre réglementaire robuste.
Pour les sociétés de gestion concernées, cela implique souvent des transformations importantes : évolution des statuts ou des allocations d’actifs, renforcement de la gouvernance ou renoncement à certaines souplesses passées.
Les ELTIF, les grands gagnants de la réforme ?
Parmi les solutions qui pourraient bénéficier de cette évolution, les fonds européens d’investissement à long terme (ELTIF) occupent une place particulière.
Créés pour faciliter le financement de l’économie réelle, ils permettent d’investir dans des actifs de long terme tels que l’immobilier, les infrastructures ou les entreprises non cotées, tout en bénéficiant d’un cadre réglementaire harmonisé au niveau européen.
Le législateur leur accorde d’ailleurs un traitement favorable, avec des dispositions transitoires spécifiques destinées à accompagner leur développement dans les contrats d’assurance-vie et les PER.
Notre analyse
Cette réforme ne remet pas en cause l’intérêt des actifs immobiliers dans une stratégie patrimoniale. Elle modifie essentiellement les véhicules utilisés pour y accéder.
Les formes d’accès à l’immobilier de rendement en assurance resteront multiples ;
A commencer par les foncières cotées dont il ne faut pas oublier l’avantage de la liquidité rapide intrinsèque comparée aux autres types de véhicules
Pour les épargnants et leurs conseillers, il conviendra de suivre les choix des sociétés de gestion sur les évolutions vers les nouveaux modèles de supports autorisés.
Bien se souvenir que c’est souvent en prenant position quand personne ne songe à revenir sur des actifs sortant de crises que l’on peut construire des plus-values futures, tout en ayant dans un premier temps sa patience récompensée par une rémunération de portage attractive.
