Vers la fin du statut LMNP ? Une réforme en marche
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), très populaire auprès des investisseurs immobiliers, pourrait vivre ses derniers instants sous sa forme actuelle. Plusieurs réformes actuellement à l’étude visent à réduire, voire à supprimer certains de ses avantages fiscaux. Cette « mort annoncée » semble s’opérer en deux étapes, avec des réformes prévues dès 2025.
Rappel : Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP permet aux propriétaires de biens immobiliers meublés de bénéficier d’un régime fiscal favorable. Ce dernier inclut notamment la possibilité d’amortir le bien, réduisant ainsi considérablement les revenus imposables issus des loyers. En d’autres termes, cela permet à de nombreux investisseurs de payer peu, voire aucun impôt, pendant plusieurs années tout en profitant des revenus locatifs.
Le Projet de Loi de Finances 2025 : premier coup dur
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF2025) s’attaque directement à l’un des piliers du statut LMNP : l’amortissement. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien est l’une des premières mesures proposées. Si cette réforme est adoptée, cela entraînerait une hausse significative de l’imposition pour les investisseurs vendant leurs biens loués en meublé.
Cette première modification pourrait déjà inciter certains investisseurs à repenser leur stratégie. Mais ce n’est que le début des changements envisagés pour ce régime fiscal.
Le Conseil des Prélèvements Obligatoires (Cour des comptes) et ses recommandations
C’est désormais au tour du Conseil des Prélèvements Obligatoires (CPO) de s’intéresser au LMNP. Dans un rapport récent, le CPO fait trois recommandations majeures, qui pourraient sceller le sort du régime :
- Réintégrer les amortissements dans l’assiette de calcul de la plus-value, renforçant ainsi la proposition du PLF2025.
- Supprimer la possibilité d’amortir les biens loués en LMNP dans le futur.
- Harmoniser les plafonds de revenus pour les régimes micro-foncier (location nue) et micro-BIC (location meublée), avec un abattement forfaitaire identique de 30 %.
Si ces recommandations étaient mises en œuvre, les avantages fiscaux qui font aujourd’hui l’attrait du LMNP disparaîtraient, marquant la fin de ce régime avantageux pour les propriétaires de biens meublés.
Un régime jusqu’ici très attractif pour les investisseurs
Il faut dire que le LMNP a su séduire un grand nombre d’investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux. En effet, 68 % des contribuables soumis au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en LMNP ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, tandis que 86 % des bailleurs en location nue (régime foncier) sont imposés.
L’amortissement des biens, conjugué à une fiscalité favorable sur la plus-value (imposition des particuliers), rend ce régime extrêmement attractif pour les propriétaires. Cela est d’autant plus vrai dans les zones tendues, où la location meublée, souvent via des plateformes comme Airbnb, est en plein essor.
Objectif du CPO : rétablir l’équité… et augmenter les impôts ?
Le CPO justifie ses recommandations par la volonté de rétablir l’équité entre les bailleurs de biens nus et meublés. Selon cet organisme, la fiscalité actuelle favorise trop les investisseurs en LMNP, notamment ceux qui profitent de la demande croissante de locations meublées à court terme.
Cependant, derrière cet objectif affiché se cache également un enjeu financier pour l’État. En révisant le régime LMNP, il est évident que l’une des finalités est d’augmenter les recettes fiscales, dans un contexte où le besoin de financement des dépenses publiques ne cesse de croître.
Que retenir pour les investisseurs ?
Si vous investissez actuellement sous le régime LMNP ou envisagez de le faire, il est crucial de suivre de près ces évolutions. Les changements à venir pourraient profondément modifier la rentabilité de vos projets immobiliers. Il est donc recommandé de prendre les mesures nécessaires pour anticiper ces réformes, voire d’explorer des alternatives si ces nouvelles propositions venaient à être adoptées.
Le LMNP, tel que nous le connaissons aujourd’hui, est-il sur le point de disparaître ? Nous le saurons rapidement.