Sélection SCPI et suivi des conseils précédents

Vous trouverez dans ci-après notre sélection SCPI 2024 ainsi que le suivi de nos conseils précédents.

Toutes les SCPI des catégories « opportunités françaises », « opportunités européennes » et «diversification sectorielle » n’ont actuellement aucune part en attente de retrait.

Les « opportunités françaises » afin de bénéficier des nombreuses opportunités sur le territoire français :

– SCPI Epsilon 360° (Epsicap REIM): Sa stratégie est simple : l’immobilier « petites capitalisations » en régions. En effet, elle a pour objectif d’investir dans des actifs de petite taille, d’1 à 5M d’€ et d’offrir à ses associés une rentabilité annuelle supérieure à 6,25%. Son prix de part nous paraît actuellement décoté et de bonnes nouvelles pourraient être annoncées dans les prochaines semaines. Une belle opportunité de diversification, à saisir.

– SCPI Alta Convictions (Altarea IM) : Récemment lancée dans un contexte particulièrement favorable, elle a déjà saisi deux opportunités sur des actifs commerciaux (Paris 10 et la région d’Annecy), alignées sur son objectif de rendement annuel de 6%. Elle continuera à déployer ses capitaux dans les semaines à venir sur différentes classes d’actifs, y compris la logistique, en bénéficiant ainsi du savoir-faire du groupe Altarea. Malgré sa récente création, son prix est décoté et son report à nouveau est déjà constitué (entre 5 et 6 mois).

– SCPI Cap Foncières & Territoires (Foncières & Territoires) : cette SCPI répond parfaitement à nos attentes avec un dividende important (plus de 6%), ainsi qu’une hausse régulière du prix de part. Tout cela, grâce à une collecte maîtrisée, à des investissements intelligents, une bonne relation avec les locataires ainsi qu’une grande souplesse du fait de sa petite taille. Le prix d’achat reste attractif pour les nouveaux investisseurs.

– SCPI Immo Placement (Atland Voisin) : une pépite à capital fixe réservée aux connaisseurs. Cette SCPI détient un patrimoine composé essentiellement de bureaux et de commerces situés principalement en Bourgogne et dans la région Rhône-Alpes. Elle vient d’absorber la SCPI Foncière Rémusat dans de bonnes conditions, ce qui lui a permis de densifier et diversifier son patrimoine immobilier. Le dernier prix d’exécution au marché des parts dit « secondaire » se situe actuellement autour de 845€, pour une valeur de reconstitution proche de 990€, en hausse fin 2023.

– SCPI Sofidynamic (Sofidy) : cette nouvelle SCPI « haut rendement » au profil de risque dynamique et à la structure de frais inédite, va se positionner principalement sur des actifs commerciaux et locaux d’activité en zone euro. Elle vise un taux de rendement annuel de 7 à 8%, en phase avec la première acquisition réalisée (centre commercial O’Parinor acquis à un taux de rendement supérieur à 10%). Elle devrait à terme intégrer la catégorie « Opportunités européennes » de notre liste puisqu’elle a pour objectif d’investir à hauteur de 50% hors de France.

– SCPI Altixia Commerces (Altixia REIM) : dont le secteur est moins chahuté. La SCPI a su saisir des opportunités telles que l’éco quartier de Chatenay Malabry qui va continuer à lui assurer une rentabilité importante durant les prochaines années. Les expertises se tiennent particulièrement bien dans ce contexte et les perspectives de distribution 2024 sont en légère hausse.

– SCPI Epargne Pierre (Atland Voisin): continue de bénéficier d’un engouement pour l’immobilier régional. Cette SCPI gère bien la croissance de la collecte depuis de nombreuses années, en diversifiant ses investissements géographiquement et sectoriellement. La rentabilité servie autour de 5.30% reste élevée et régulière pour une SCPI de 2.6 mds€ de capitalisation à présent.

– SCPI AEW Paris Commerces : Cette SCPI à capital fixe, gérée par AEW, possède un patrimoine de grande qualité, composé principalement de commerces parisiens. Elle représente une opportunité d’acquisition à un prix attractif, avec une perspective de revalorisation et un dividende supérieur à 5,50 % sur la base du dernier prix acquéreur. Toutefois, en raison de la faible activité du marché secondaire, nous la mettons moins en avant pour 2024.

Les « opportunités européennes » afin de bénéficier d’une diversification géographique et d’une fiscalité européenne plus douce :

– SCPI Epargne Pierre Europe (Atland Voisin) : cette SCPI de création récente évolue dans un marché qui a déjà corrigé et peut donc saisir les nombreuses opportunités qui se présentent à elle. Elle a pour objectif de répliquer la stratégie d’Epargne Pierre mais hors de France (principalement Pays-Bas et Espagne). Après une excellente année 2023 et une collecte exceptionnelle (objectif 180M € en 2024), elle a pour objectif de distribuer près de 6% bruts de fiscalité étrangère. Idéale pour bénéficier de revenus plus faiblement fiscalisés.

– SCPI Cœur d’Europe (Sogenial Immobilier) : son histoire récente et sa taille lui ont permis de passer entre les gouttes de certaines corrections sur l’immobilier européen. La SCPI, gérée par Sogénial, continue d’investir intelligemment dans de bonnes conditions financières. Les perspectives de distribution de la SCPI en 2024 sont en légère hausse vs 2023 : autour de 6% bruts, bénéficiant de la fiscalité européenne avantageuse.

La diversification sectorielle, afin de profiter de thématiques porteuses :

– SCPI ActivImmo (Alderan): évolue dans un marché de la logistique en pleine mutation dont les valorisations « prime » étaient devenues exagérées. Cette SCPI de plus d’1 milliard d’€ de capitalisation, qui bénéficie du savoir-faire d’Alderan sur la thématique, s’en sort bien avec un dividende élevé et un moindre recul des expertises du patrimoine. Du fait d’une collecte importante et d’un retard d’investissement, elle a pu saisir toutes les opportunités se présentant à elle sur le marché de la logistique en 2023, partout en Europe.

– SCPI Log In (Theoreim) : Cette SCPI récente, lancée sur le marché européen de la Logistique industrielle, a dépassé les 120M d’€ de capitalisation. Il s’agit selon nous d’un bon point d’entrée sur cette SCPI qui surfe sur la thématique de la réindustrialisation de l’Europe. Les premiers investissements nous paraissent cohérents avec l’objectif de distribution annoncé supérieur à 6% bruts, bénéficiant d’une fiscalité étrangère avantageuse.

– SCPI Foncière des praticiens (Foncière Magellan) : cette SCPI initialement créée par des médecins pour des médecins, nous séduit par la pureté de sa thématique. Elle permet aux investisseurs de donner du sens à leur épargne, en investissant dans des maisons médicales, des hôpitaux, ou encore dans des maisons d’accueil spécialisées pour personnes handicapées, tout en ayant pour objectif de tenir un dividende annuel autour de 5%. Nous surveillons toujours le léger retard d’investissement ainsi que la présence de nombreuses VEFA dans le patrimoine.

– SCPI Pierval Santé (Euryale) : Cette SCPI santé, devenue incontournable depuis quelques années, bénéficie d’une thématique présumée résiliente : la santé (EHPAD, centres d’hébergement, cliniques et cabinets médicaux). Forte d’une capitalisation de plus de 3,2 milliards d’€, d’un patrimoine aujourd’hui composé de plus de 240 actifs à travers 9 pays. Néanmoins, nous surveillons particulièrement plusieurs points : la baisse annoncée de la distribution en 2024 (du fait notamment d’un grand nombre de VEFA), le ralentissement de la collecte et la contagion des difficultés de la SCPI Primovie (Primonial REIM), autre mastodonte du marché.

Les SCPI « historiques » :

Ces SCPI, auparavant classées comme « fonds de portefeuille », sont particulièrement affectées par la rapide hausse des taux d’intérêts depuis 2022. Le rendement de la plupart de ces SCPI est devenu relativement faible comparé au taux d’emprunt d’État français, considéré sans risque. Par conséquent, la plupart de ces SCPI ont vu leurs expertises baisser, sans pour autant répercuter cette baisse sur le prix des parts, afin de préserver les intérêts des « anciens » associés. Nous apprécions cette démarche et continuons à surveiller ces SCPI.
Néanmoins, en raison des sorties massives d’institutionnels durant l’été 2023, certaines de ces SCPI restent illiquides et connaissent des délais d’attente pour les retraits.

– SCPI Selectipierre 2 (Fiducial Gérance) : cette SCPI, toujours attachée aux beaux immeubles parisiens, reste sous-évaluée malgré les augmentations du prix des parts ces dernières années et une baisse des expertises liée au contexte actuel. Les réserves de plus-values demeurent très importantes, profitant autant aux anciens associés qu’aux nouveaux entrants. Elle représente encore une opportunité d’achat avec des revalorisations à venir, bien que les dividendes soient plus modestes en raison de ses emplacements exceptionnels.

– SCPI Epargne Foncière (La Française REM) : Aujourd’hui dotée d’une capitalisation dépassant les 5,2 milliards d’€, cette SCPI gérée par La Française REM, a bénéficié de la gestion prudente de son prix de part depuis plusieurs années. Cependant, elle n’a pas pu répondre aux nombreuses demandes de retraits, notamment de la part des assureurs, ce qui a conduit à une situation d’illiquidité. La société de gestion travaille activement pour résoudre ce problème. Afin de repositionner la SCPI, l’objectif de distribution 2024 devrait être augmenté, avoisinant les 5 %.

– SCPI Accès Valeur Pierre (BNP REIM) : Passée en capital variable à l’été 2022, elle avait fixé son prix de part en bas de la fourchette réglementaire. Cette décision s’est avérée judicieuse, car les récentes corrections sur les marchés franciliens ont totalement résorbé cette décote, permettant ainsi à la société de gestion de ne pas impacter le prix de part. Néanmoins, malgré les importantes réserves de plus-values distribuables, la qualité de ses emplacements (principalement Paris intramuros) et de ses locataires (comme Chanel et Kering), le rendement nous paraît trop faible dans ce contexte. Nous attendons une forte décompression de l’OAT française et une résorption de l’illiquidité avant de la réintégrer dans nos allocations.

– SCPI Immorente (Sofidy) : L’une des SCPI les plus importantes du marché par sa capitalisation, elle se distingue également par sa diversification sectorielle (bureaux, commerces et galeries commerciales, hôtels, camping, et logistique) et géographique. Gérée par Sofidy, cette SCPI continue de performer: taux d’occupation élevé, endettement maîtrisé, distribution honorable et stable (autour de 5%), et durée moyenne des baux supérieure à 5 ans. Malgré les difficultés à collecter (avec de nombreuses parts en attente de retrait), la SCPI dispose de liquidités importantes à investir dans d’excellentes conditions. Près de 100 millions d’euros ont été investis au premier trimestre 2024, avec un rendement acte en main supérieur à 10 % !

Suivi des conseils précédents :

Ces SCPI ont été fortement impactées par la rapide remontée des taux d’intérêt, ce qui a entraîné une baisse de leur prix de part, au détriment des anciens associés. Cette baisse est plus ou moins justifiée selon les SCPI.

– SCPI Europimmo (La Française REM): Autrefois un atout, sa forte exposition aux marchés allemands, a entraîné une baisse des expertises et par conséquent de son prix de part. Cette baisse, bien que contrainte, vise également à repositionner la SCPI en offrant un taux de distribution plus attractif sur le nouveau prix de part pour les nouveaux entrants. Dans ce contexte, et en attendant une éventuelle nouvelle baisse des taux par la BCE, nous recommandons de conserver cette SCPI, mais pas de renforcer votre position.
– SCPI PF Grand Paris (Perial AM) : SCPI très exposée à La Défense ainsi qu’à la 1ère couronne parisienne, qui souffre d’une vacance importante. Il est aujourd’hui plus difficile pour les entreprises d’attirer les salariés dans des localisations moins qualitatives. La baisse historique du prix de part en septembre dernier semble avoir été confirmée par les expertises de fin d’année. Les nombreuses parts en attente de retrait n’arrangent pas la situation de cette SCPI. Nous surveillons de près la situation.
– SCPI PFO2 (Perial AM) : Nous sommes également déçus par cette SCPI, qui n’a jamais bénéficié de la prime associée aux actifs « verts ». La baisse historique du prix de part annoncée en septembre dernier a été confirmée par les expertises de fin d’année, et la majorité des assureurs associés ont cherché à vendre leurs parts ce qui a entrainé un blocage de la liquidité, contribuant à une situation tendue pour la SCPI. Nous surveillons de près la situation.

Achevé de rédiger le 01/07/2024