Interview de Martine Selle – Directeur de la gestion immobilière chez Fiducial Gérance

Nous avons interrogé Martine Selle, Directeur de la gestion immobilière au sein de Fiducial Gérance, société de gestion spécialisée notamment dans les SCPI. Elle nous partage ici les coulisses de son métier, les défis quotidiens et les bonnes pratiques mises en œuvre pour garantir une gestion efficace et durable.

1. Quels sont les principaux défis dans la gestion des locataires d’une SCPI au quotidien ?

La gestion des locataires dans une SCPI comporte plusieurs défis, que l’on peut identifier ainsi :

a. Sélection et gestion des locataires
Trouver des locataires fiables, capables de payer leur loyer régulièrement et d’entretenir correctement les biens

est un défi majeur. La gestion des risques de défaut de paiement ou de dégradation des biens demande une surveillance constante.
Tous nos candidats sont étudiés pour nous assurer de leur solvabilité et demander si nécessaire des garanties supplémentaires.
Nous avons également fait le choix de surveiller au quotidien l’ensemble de nos locataires et ainsi assurer une veille quotidienne, y compris sur les différentes parutions les concernant.
Nous vérifions également l’ensemble des documents permettant une analyse avisée du dossier et diligenter une connaissance approfondie dans le cadre des opérations de KYC.
Nous renouvelons régulièrement ces investigations (tous les ans à trois ans).

b. Suivi des loyers et des paiements

Assurer un suivi rigoureux des loyers perçus et du respect des termes du contrat de location est essentiel. Les retards de paiement ou les impayés peuvent affecter la rentabilité de la SCPI.
Nous avons évidemment un process de relance qui respecte un planning précis, mais chaque gestionnaire d’actif assure des relances téléphoniques ainsi que des visites auxquelles je m’associe pour obtenir un apurement de compte.

c. Maintenance et entretien des biens
La gestion de la maintenance préventive et des réparations imprévues peut représenter un coût important et un défi logistique. Les locataires doivent également être sensibilisés à l’importance de maintenir les locaux en bon état.
Comme indiqué, nous collectons les différents rapports auprès de nos locataires, nous visitons régulièrement les actifs et faisons une analyse des documents générés par la copropriété si l’actif n’est pas détenu en pleine propriété.

d. Renouvellement des baux et vacance locative

Il faut anticiper la fin des baux et les renouvellements pour éviter les périodes de vacance locative qui affectent les revenus de la SCPI.
Nous faisons une analyse fine de chaque bail concerné pour envisager la stratégie à suivre. Dans la majorité des cas, nous sécurisons le dossier par la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement.
En raison du nombre important d’actifs sous gestion, nous avons un réseau de commercialisateurs bien identifiés. Nous faisons toute diligence pour mettre en place les mandats et lancer la commercialisation, et ainsi limiter l’impact de la vacance.
Nous sollicitons aussi notre réseau d’enseignes. Notre process de décision étant court, nous sommes reconnus pour notre diligence à traiter les candidatures, rédiger le bail, le négocier et organiser les travaux qui auraient été convenus.

e. Gestion des relations avec les locataires

Une communication régulière et efficace avec les locataires est nécessaire pour résoudre les problèmes rapidement.
Notre proximité sur le terrain, notamment via les visites régulières que nous organisons, permet de traiter les tensions et d’obtenir la résolution des problèmes.

f. Réglementation et conformité

Nous assurons une veille réglementaire et nous nous faisons accompagner de sachants pour régler toute interrogation de conformité.
Notre fidélité envers nos prestataires nous permet de les interroger régulièrement et d’avoir des retours immédiats sur une réglementation évolutive.

g. Gestion des risques

Il est important de gérer les risques juridiques, financiers et opérationnels liés aux locataires.
Dans le cadre de comités des risques, nous identifions les points d’attention afin de les anticiper.

En résumé, la gestion quotidienne des locataires dans une SCPI nécessite une surveillance et une organisation méticuleuses pour garantir une rentabilité constante tout en minimisant les risques.

2.Quelles sont les meilleures pratiques pour maintenir une relation de confiance durable entre le propriétaire et le locataire ?

La gestion immobilière requiert une expertise multidisciplinaire, combinant des compétences en droit, finance, marketing et technique du bâtiment. Elle est essentielle pour assurer la pérennité et la rentabilité des investissements immobiliers.

Notre meilleure pratique : une gestion internalisée
L’internalisation de la gestion immobilière, c’est-à-dire la prise en charge en interne des fonctions de gestion locative, a un impact significatif sur la proximité avec les locataires. Cette approche offre plusieurs avantages :

– Communication directe et réactive : interactions rapides avec les locataires, renforçant leur confiance.

– Compréhension approfondie de leurs besoins : meilleure adaptation des services.

– Flexibilité et personnalisation : solutions sur mesure améliorant l’expérience locative.

– Renforcement du sentiment de communauté : une présence locale favorise un cadre de vie harmonieux.

3. Comment évaluez-vous les besoins des locataires en matière de travaux pour garantir la pérennité de leur activité ?

Nous sollicitons nos locataires par écrit annuellement afin d’obtenir les rapports annuels de leurs intervenants.
Nous essayons de les visiter au minimum une fois par an et profitons de la visite de l’actif pour vérifier les rapports détenus dans le registre de sécurité.

4. Quel impact la communication avec les locataires a-t-elle sur le taux d’occupation et la rentabilité d’une SCPI ?

La proximité, qui est notre ADN, nous permet de suivre au mieux les évolutions de nos locataires.
Elle favorise la confiance entre preneur et bailleur, nous rend plus vigilants sur les signaux d’alerte, et permet la mise en place de politiques d’accompagnement (diversification, échéanciers, etc.).
Dans le cadre de notre labellisation ISR, nos locataires participent à la production des justificatifs des critères retenus.
Notre connaissance fine des critères de sélection des enseignes nous permet aussi d’anticiper leurs besoins en implantation.

5. Comment assurez-vous une gestion proactive des loyers et des ajustements nécessaires (indexation, révisions) ?

Les indexations et/ou révisions sont automatisées. Notre outil de gestion permet un traitement en masse.
Notre patrimoine est expertisé deux fois par an, ce qui permet d’ajuster les loyers si nécessaire.
Lors des renouvellements, nous menons une analyse fine de chaque bail.
Notre gestion à long terme permet de traiter directement avec les enseignes, sans honoraires de commercialisation, grâce à des matrices de baux établies.
Toute demande d’accompagnement est étudiée et aboutit à des aménagements favorables aux deux parties.

6. Améliorer la qualité environnementale de vos immeubles est-il un enjeu important pour vous ? Si oui, de quelle manière ?

Un des faits majeurs récents est l’intégration des notions ESG et ISR dans notre gestion.
86 % de la capitalisation portée par 4 de nos SCPI à capital variable est labellisée ISR.

Sur la performance énergétique :

Une relation saine entre bailleur et locataire est essentielle pour améliorer la performance énergétique.
Le Décret Tertiaire impose des responsabilités partagées et une collaboration étroite.
Le contrat de bail doit clairement définir ces responsabilités pour éviter tout conflit et faciliter les améliorations.

Avantages d’une collaboration harmonieuse :

– Optimisation des coûts énergétiques

– Conformité réglementaire

– Valorisation des biens

Il convient de préciser que 20 % du temps de travail des collaborateurs de la gestion immobilière est aujourd’hui dédié à la labellisation ISR de nos SCPI.

Achevé de rédiger : 17/04/2025